Zapytaj prawnika: Wykluczenie uciążliwego sąsiada ze wspólnoty

Czy można wykluczyć ze wspólnoty mieszkaniowej członka, który narusza zasady współżycia społecznego, np. zachowuje się wulgarnie, niszczy mienie wspólne itp.? Jakie uprawnienia przysługują w takiej sytuacji wspólnocie?

Zgodnie z ustawą o własności lokali jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Nie chodzi tu jednak o jakiekolwiek naruszenia, ale naruszenia w sposób rażący i uporczywy (!) porządku domowego. Przewinienia muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy i mogą dotyczyć zarówno samego właściciela jak i jego domownika (np. najemcy), ponieważ konsekwencje niewłaściwego zachowania się osoby, która dysponuje tylko tytułem pochodnym, ponosi zawsze właściciel lokalu. Porządek domowy może opierać się np. na miejscowych zwyczajach i normach współżycia społecznego powszechnie akceptowanych w danym środowisku. Niekoniecznie muszą być one wyrażone w formie pisanej. Najczęściej jednak podstawę ustalenia, czy naruszono porządek domowy, będzie stanowić regulamin porządku domowego.

Upoważnionym do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu w imieniu wspólnoty jest organ zarządzający wspólnoty mieszkaniowej. Wystąpienie przez zarząd z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały, wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do wystąpienia z powództwem o dokonanie sprzedaży lokalu.

Przymusowa sprzedaż lokalu to najpoważniejsza sankcja, jaka spotkać może właściciela lokalu, tym bardziej że w tej sytuacji nie przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego. Należy ją więc stosować jedynie w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku. Do środków łagodniejszych należy np. wytoczenie powództwa o zakazanie właścicielowi (nakazanie zaprzestania) niedozwolonych działań .

Uwaga:

Jeżeli lokal stanowi przedmiot majątku wspólnego małżonków, to powództwo powinno zostać wytoczone przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli natomiast lokal stanowi przedmiot odrębnego majątku jednego z małżonków, drugi z małżonków nie musi być pozwany.