Numer: 40 (650)
Data wydania: 28.09.04
Burza wokół planu
Przez ten plan możemy mieć duże kłopoty ze zrealizowaniem budowy. Zapisy są niejednoznaczne. Jak przekonamy urzędnika, że nasz projekt „uczytelnia historyczną zabudowę” lub ma „właściwe proporcje”? No jak? - słyszymy od architektów, którzy oceniają projekt nowego planu zagospodarowania przestrzennego Raciborza. Trwają społeczne konsultacje dokumentu. Prawdziwa burza może rozpętać się dopiero wtedy, gdy efekty dotychczasowych prac będą na sesji omawiać radni.
Nie ma ważniejszego dokumentu dla miasta, niż plan zagospodarowania przestrzennego. To jego zapisy określają, co i gdzie można zbudować. Racibórz na swój plan dopiero czeka. To czekanie staje się coraz bardziej nerwowe. Można się obawiać, że wokół proponowanych zapisów rozpęta się niejedna awantura. Grupa radnych już dziś chce wyłonienia nowego wykonawcy planu. Czy wszystkie dotychczasowe prace pójdą do kosza?Obywatelu, to twój biznes
Uchwalenie nowego planu ma być dziełem radnych tej kadencji. A że Rada to nie grono specjalistów od planowania przestrzennego, lecz lokalnych polityków, reprezentujących różne interesy, więc przyjmowanie dokumentu będzie nadzwyczaj burzliwe. Toczące się dyskusje nie skupiają uwagi mieszkańców, choć to ich właśnie bezpośrednio dotyczą zapisy przygotowywanego aktu.
Stare plany utraciły już swoją ważność. Obecnie gminy muszą uchwalić nowe. Towarzyszy temu istotna zmiana procedur budowlanych. Dawniej chcąc ruszyć z jakąkolwiek inwestycją, czy to warsztatem czy domem jednorodzinnym, należało uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a potem pozwolenie na budowę. Nowe plany staną się bezpośrednią podstawą do wydania pozwoleń. Jedynie w okresie przejściowym, do czasu uchwalenia planów, proces inwestycyjny zaczyna się od decyzji o warunkach zabudowy.
W czym tkwi znaczenie planu?
Otóż, po pierwsze ogranicza on własność obywateli w tym względzie, że może np. wykluczyć możliwość wznoszenia na danym terenie konkretnych obiektów. Właścicielom gruntów nie może być obojętne, co plan dopuszcza na ich własności. Chociażby dlatego, że od tego zapisu zależy wartość rynkowa działki. Trudno oczekiwać dobrej ceny za grunt, na którym nie można lokować usług czy handlu. Uchwalając plan, radni wpływają więc wprost na zawartość portfela wielu z nas. Przyjmując dokument biorą przede wszystkim pod uwagę interes publiczny, z którym ten prywatny, jednostkowy nie zawsze da się pogodzić.
Po drugie, zapisy planu mogą ułatwiać bądź ograniczać rozwój stref przemysłowych, kształtować zabudowę, wytyczać tereny pod obwodnice lub inne inwestycje użytku publicznego. To ma już znaczenie dla rozwoju całego miasta. Błąd przy takim strategicznym planowaniu może być srogo okupiony w latach następnych.
Po trzecie wreszcie, treść zapisów ułatwi bądź utrudni zdobycie pozwolenia na budowę. Jeśli okażą się one nieprecyzyjne, wówczas uzyskanie decyzji będzie wprost niemożliwe lub skaże nas na długą drogę przez mękę, zarówno w urzędniczych gabinetach, jak i w sądach administracyjnych.
Awantura z Orlenem
Obecnie kończą się społeczne konsultacje projektów planów dla poszczególnych dzielnic. Największe kontrowersje wzbudził ten dla Śródmieścia. Przypadek stacji paliw przy pl. Konstytucji 3 Maja pokazał, jak wiele emocji z tym się wiąże. Spora grupa mieszkańców protestuje przeciwko inwestycji Orlenu.
Na spotkaniu konsultacyjnym w ratuszu dowiedzieli się jednak, że prezydent wydał już decyzję o warunkach zabudowy dla stacji. Po co więc dyskutujemy, skoro nie będzie to miało żadnego znaczenia – dało się słyszeć na sali. Awantura, jaka z tego powodu wybuchła skończyła się skargą grupy radnych, ekologów i komitetu protestującego do prezydenta. Żądają natychmiastowego wstrzymania prac nad planem, wyłonienia nowego wykonawcy, wyeliminowania z procedur naczelnika miejskiego Wydziału Inwestycji i Urbanistyki.
Tymczasem uwagi mieszkańców wcale nie są poniewaczasie. Jeśli uchwalając plan radni wykluczą możliwość budowy stacji przy Opawskiej-Łąkowej, to, o ile stanie się to przed uzyskaniem przez Orlen pozwolenia na budowę, wydana niedawno decyzja lokalizacyjna prezydenta straci ważność. Plan może wejść w życie najwcześniej w I kwartale 2005 r. Protestujący mogą mieć nadzieję, że do tego czasu Orlen nie uzyska zgody na rozpoczęcie prac.
Co jednak będzie dalej z całym planem, skoro już teraz, żądając wstrzymania dalszych prac, część radnych stawia sprawę na ostrzu noża? Wśród pozostałych rajców również da się słyszeć, że dokument będzie źródłem wielu kłopotów, a jego przyjęcie w proponowanej obecnie wersji stoi pod wielkim znakiem zapytania. Opracowuje go konsorcjum z pracownią Ago-Projekt na czele. Już wiosną, podczas sesji, na której przedstawiono stan prac nad planem, radni nie szczędzili planistom krytycznych uwag.
W czerwcu sygnalizowali to również architekci z klubu „Szraf”. O rozwiązaniach komunikacyjnych napisali „kosztowne i mało realne”. Inne ich spostrzeżenia: „nieuzasadnione zmuszanie inwestorów do stosowania tylko niektórych tradycyjnych materiałów budowlanych”, „wymuszanie, zwłaszcza na terenach zabudowy jednorodzinnej, stosowania zbyt uproszczonych form zabudowy oraz jej unifikacja”, „brak wyznaczonych, niezabudowanych stref na obrzeżu miasta przeznaczonych pod rozwój gospodarczo-przemysłowy”, czy też „projektowanie terenów o jednorodnym charakterze na terenach o funkcji mieszanej, co jest kolejnym utrudnieniem w rozwoju miasta”. Pracujące nad planem konsorcjum potraktowało to jako głos w społecznych konsultacjach.
Właściwe proporcje
Zapoznałem się z projektem zapisów i mam już ponad sto uwag, przede wszystkim co do użytych zwrotów. Wiele z nich nie występuje na gruncie prawa budowlanego, będzie rodzić problemy intepretacyjne, a to dla zwykłego śmiertelnika oznacza tylko kłopoty. Jego interesuje przede wszystkim szybkie otrzymanie decyzji pozwolenia na budowę, a to może być wręcz niemożliwe. Cóż bowiem oznacza „humanizacja bryły budynku”, „uczytelnienie historycznej zabudowy”, „krajobrazowa kompozycja obszaru” czy „właściwe proporcje”. Do jakiej historycznej zabudowy sięgamy, z XVI, XVII, XVIII, XIX wieku czy może z 1945 roku? Wszystkie są już przecież historyczne. W wielu przypadkach urzędnik nie wyda pozwolenia na budowę, bo nie będzie w stanie zweryfikować zapisów projektu architektonicznego z planem. Pomijam kwestię, że taka wieloznaczność rodzi pole do naudużyć - powiedział nam, chcąc zachować anonimowość jeden z architektów zrzeszonych w „Szrafie”. Czy zarzuty okażą się uzasadnione zdecyduje prezydent, a ostatecznie Rada.
Plan ma kosztować kilkaset tysięcy złotych. Odrzucenie projektu będzie równoznaczne ze zmarnotrawieniem publicznych pieniędzy. Nanoszenie dziesiątek, jeśli nie setek poprawek, to powrót to punktu wyjścia. Tymczasem najbardziej liczy się czas. Brak planu oznacza opóźnienie w rozwoju w stosunku do innych miast. Inwestorzy nie lubią kroczyć po grząskim gruncie. Dla nich liczy się szybkość. Przedłużające się procedury skutecznie odstraszają.
G. Wawoczny Do spraw związanych z planowaniem przestrzennym, m.in. projektowaną stacją Orlen, będziemy powracać na łamach naszej gazety.