Zapytaj prawnika: Darowizna i prawo do zachowku (czytelnik pyta)

Pytanie: Wujek chce darować mi dom. Czy jego dzieci po jego śmierci mają prawo do zachowku? Czy jest jakiś czas po darowaniu domu na zachowek?

Tak, istnieje taka możliwość, że dzieci wujka wystąpią do Pani z roszczeniem o zachowek. Czas przez jaki mogą to skutecznie uczynić to pięć lat od chwili otwarcia spadku. Okres od daty darowizny do otwarcia spadku ma również znaczenie w tym przypadku, gdyż darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku, dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku. Jeśli nie jest Pani taką właśnie osobą (spadkobiercą lub uprawnionym do zachowku), to po 10 latach darowizny nie uwzględnia się przy obliczaniu zachowku.

Pytanie: W 2019 r. zakupiłam dom na spółkę – ja połowę i połowę obca osoba. Czy może mi ona przepisać połowę domu za opiekę i jakie są koszty?

Tak, strony mogą tak ustalić. Rozumiem, że pytanie zmierza jednak do odpowiedzi na inne zagadnienie, a mianowicie czy osoba sprawująca opiekę na podstawie umowy o opiekę, zaliczana do III grupy podatkowej (osoba obca) będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Inaczej mówiąc, czy osoba która będzie sprawowała opiekę skorzysta na tym bardziej niż gdyby zawarła jedynie umowę darowizny bez umowy o opiekę. Ulga, o której mowa polega na nie wliczaniu do podstawy opodatkowania czystej wartości nieruchomości lub lokalu do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn precyzuje w jakim przypadku można z opisanej ulgi skorzystać. Jednym z nich jest zachowanie (dla umowy o opiekę) formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (koszty notarialne musi pani ustalić u notariusza) i sprawowanie opieki przez co najmniej 2 lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza. Ustawa mówi również m.in. o tym, że aby skorzystać z ulgi nie można być właścicielem innej nieruchomości lub stroną umowy najmu nieruchomości, a jeśli się jest to co należy zrobić. Aby odpowiedzieć na pani pytanie pod kątem podatkowym i ewentualnie zaproponować jakieś rozwiązanie trzeba przeanalizować dokładniej pani sytuację.

Pyta pani o opiekę, stąd moja odpowiedź skupiła się na przeanalizowaniu umowy o opiekę, ale jest jeszcze jedno rozwiązanie. Spisanie umowy dożywocia. Niestety, o koszty takiej umowy znów musi pani zapytać notariusza. W przypadku tej umowy musi mieć ona formę aktu notarialnego. Zawarcie mowy dożywocia daje pani jedną bardzo istotną korzyść. Nie będzie musiała pani w przyszłości płacić nikomu zachowku z jej tytułu, gdyż umowa ta wyłącza roszczenia zachowkowe. Na podstawie tej umowy nabywa pani własność nieruchomości (a precyzyjnie udziału należącego do tej obcej osoby) zobowiązując się w zamian zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W braku odmiennego ustalenia między stronami, powinna pani przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.