Najpopularniejsze umowy - Jak wynająć, by mieszkać

Właśnie pojawienie się tej ustawy, a następnie kolejne jej modyfikacje, zburzyło pewien ład prawny, który w tej materii wiązał strony umowy najmu lokali mieszkalnych przez całe dziesięciolecia. Najpierw zasadami szczególnej ochrony praw lokatorów objęte zostały wszystkie takie umowy – w tym takie, które uprzednio określano mianem najmu okazjonalnego – by od 1 stycznia br. w przypadku najmu okazjonalnego ograniczyć zastosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Ponieważ zaś dobra umowa najmu powinna uwzględniać interesy obu jej stron: właściciela mieszkania oraz jego użytkownika na okres trwania umowy, kolejnym modyfikacjom ulegały oferowane wzory takich umów. Ta, którą obok prezentujemy, dostosowana jest do reguł obecnie obowiązujących.

 

Ważne dla wynajmującego

 

Wynajmującemu zależy przede wszystkim na tym, by lokator korzystający z lokalu płacił w terminie wszystkie zobowiązania, nie doprowadził do dewastacji mieszkania oraz opuścił je wtedy, gdy skończy się umowa. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w wersji obowiązującej do końca 2004 r. w znacznym stopniu ograniczały możliwości wypowiedzenia umowy, a tym samym odzyskania wynajmowanego mieszkania, gdy stawało się ono znów potrzebne właścicielowi. Ponadto ograniczały możliwości podwyżki czynszu.

 

Dobra umowa najmu powinna uwzględniać interesy obu jej stron

 

Obecnie większość tych ograniczeń nie ma zastosowania do wynajmu lokali mieszkalnych, który ma charakter najmu okazjonalnego. Najogólniej rzecz ujmując, chodzi o takie mieszkania, domy lub ich części, które ich właścicielom służą do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, a wynajęte zostały tylko na okres przejściowy. Zgodnie bowiem z art. 3 tej ustawy, w razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, jej przepisów nie stosuje się, z wyjątkiem art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3, art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2. Wyliczone w ten sposób przepisy dotyczą prawa do wejścia do lokalu, gdy nastąpiła awaria, prawa wytoczenia powództwa przez właściciela mieszkania, innych właścicieli lub użytkowników, w sytuacji gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, zasad płacenia odszkodowania przez osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego oraz niektórych przepisów dotyczących prawa do wypowiedzenia umowy najmu.

 

Nie wdając się w szczegóły, naj istotniejsze jest to, że właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w każdym momencie, jeśli tylko powstaną okoliczności, w których wynajmowanie lokalu z przyczyn leżących po stronie właściciela staje się niemożliwe. W takim przypadku lokator musi lokal opuścić, gdyż nie podlega ochronie na podstawie innych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. W to miejsce zastosowanie mają regulacje zawarte w kodeksie cywilnym, w części zatytułowanej „Najem lokalu” (art. 680-692) oraz ogólne przepisy k.c. z zakresu najmu (art. 659-679).

 

Ważne jest to, że ponownie nie ma przeszkód, by zawierać umowy najmu na czas określony.
#nowastrona#
Ważne dla najemcy

 

Najemca, który wynajmuje lokal mieszkalny, musi w pierwszej kolejności sprawdzić, czy najem ma charakter najmu okazjonalnego czy regulowanego przepisami o ochronie praw lokatorów. Ponieważ obecnie większość mieszkań i innych lokali mieszkalnych oferowanych do wynajmu na wolnym rynku traktowana będzie jako najem okazjonalny – bo tak jest korzystniej dla właścicieli – trzeba mieć świadomość tego konsekwencji.

 

Przede wszystkim mniej stabilna jest sytuacja w zakresie trwania umowy. O ile jeszcze przed końcem 2004 r. lokator mógł być prawie w 100 proc. pewien, że jeśli tylko chce dalej w wynajmowanym lokalu mieszkać, to jego właściciel nic na to nie poradzi (poza wynegocjowaniem kompromisu), o tyle obecnie umowa praktycznie podlega wypowiedzeniu na ogólnych zasadach.

 

W tej sytuacji najemca musi szczególnie starannie przeanalizować zapisy umowy, które dotyczą trybu jej wypowiadania. Osoby, którym zależy na wynajmowaniu określonego lokalu szczególnie długo, powinny negocjować zawarcie umowy na czas nieokreślony z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia. Oczywiście nie ma przeszkód, by okres wypowiedzenia był miesięczny lub jakikolwiek inny, jeśli tylko strony zgodnie go zaakceptują.

 

Warto też pamiętać, że właściciel mieszkania wynajmowanego na zasadzie najmu okazjonalnego nie jest związany przepisami o podwyższaniu czynszów. Oczywiście obecnie, gdy na rynku – i to zarówno w dużych miastach, jak i małych miejscowościach – w mieszkaniach na wynajem można przebierać, rynkowe prawa popytu i podaży najlepiej powstrzymują zapędy do podwyższania czynszu, ale taka sytuacja może się zmienić. Dlatego być może warto jednak – na zasadzie umownej, a nie mającej oparcia w przepisach ustawy – także w umowie najmu odnieść się do tej kwestii, np. przez ustalenie okoliczności, w jakich może dojść do podwyżki czynszu oraz maksymalnego jej zakresu.

 

Zbigniew Biskupski „Gazeta Prawna”